Особенности составления договора купли продажи

Особенности составления адвокатом проекта договора купли-продажи в интересах продавца

Особенности составления договора купли продажи

Базовая структура договора: Преамбула (вводная часть); Предмет договора; Права и обязанности сторон; Цена и порядок расчетов; Дополнительные условия: ответственность сторон, срок действия договора и др. Прочие условия (особенности); Реквизиты и подписи сторон.

Вопрос № 14ОСОБЕННОСТИ СОСТАВЛЕНИЯ АДВОКАТОМ ПРОЕКТА ДОГОВОРАКУПЛИ-ПРОДАЖИ В ИНТЕРЕСАХ ПРОДАВЦА:

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). (ст. 454 ГК РФ).

При составлении договора купли-продажи в интересах продавца, адвокату необходимо учитывать, что стороны, в силу принципа диспозитивности в гражданском праве, могут предусматривать в договоре условия, которые исключают применение общих норм, или условия, отличные от них.

Иными словами, при составлении договора купли-продажи одной из целей должно стать грамотное использование диспозитивных норм, которые способны минимизировать возможные риски продавца и обеспечить наиболее выгодное его положение в тех или иных ситуациях, которые могут наступить в процессе исполнения сторонами этого договора.

Очень важно не допускать включение в текст договора положений, противоречащих императивным нормам, которые в силу закона не могут быть изменены соглашением сторон, поскольку такой подход не будет способствовать чьим-либо интересам, а лишь породит недействительность такого условия (например, соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно (п. 2 ст. 461 ГК РФ)).

Единственным существенным условием договора купли-продажи является его предмет, то есть оборотоспособный товар (вещи, изъятые из оборота, не могут быть предметом договора).

Из договора ясно должно следовать наименование и количество товара (условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (ст. 455).

Если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор считается не заключенным (ст. 465)).

Той же судьбе последует договор если в нем не будут указаны данные, позволяющие определенно установить его предмет.

Конкретные показатели качества товара – важное условие, которое целесообразно оговорить в договоре купли-продажи (продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (ст.

469)), а также целесообразно определить срок обнаружения недостатков товара, в течение которого покупатель вправе предъявить к продавцу связанные с ними требования, в противном случае, и если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, по общему правилу, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем в пределах двух лет со дня передачи ему товара (ст. 477).

В интересах продавца очень важно определить в договоре купли-продажи момент исполнения обязанности продавца передать товар (ст. 458), а также предусмотреть момент перехода к покупателю риска случайной гибели или случайного повреждения товара (ст. 459).

Если момент исполнения обязанности продавца передать товар договором не определен, такая обязанность продавца считается исполненной в момент:

  • вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;
  • предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара.

Таким образом, если момент исполнения обязанности продавца передать товар покупателю определен моментом получения товара на складе продавца, то все обязанности по транспортировке и риску случайной гибели ложатся на покупателя. Такой вариант будет самым выгодным для продавца.

Если такой вариант невозможен (например, покупатель не согласен на такое условие, а продавец не желает отказываться от заключения сделки именно с этим продавцом), то для защиты интересов продавца в договор купли-продажи целесообразно включить положения об отнесении на покупателя бремени несения расходов в конкретном размере по транспортировке товара, сам товар, на период доставки, можно застраховать.

При этом необходимо учитывать, что когда из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю, обязанность продавца передать товар считается исполненной в момент его сдачи перевозчику или организации связи для доставки покупателю.
Конкретный срок оплаты является важным условием договора купли-продажи в интересах продавца и, если оплата товара производится покупателем после передачи товара, в договоре необходимо предусмотреть обеспечительные меры исполнения данной обязанности покупателем (неустойка, проценты, залог).

Поскольку закон предусматривает правила о сохранении права собственности за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств (ст.

491 ГК), в тексте договора купли-продажи, применительно к случаям, когда обязанность покупателя оплатить товар возникает после передачи ему продавцом товара, целесообразно предусмотреть сохранение права собственности за продавцом на переданный товар покупателю, конкретный срок его оплаты, а также последствия, для случаев, когда в этот срок, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства (право на возврат товара).

Если договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю либо оплата товара в рассрочку, для случаев, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара, в договоре в интересах продавца целесообразно предусмотреть обязанность уплаты покупателем процентов на сумму, уплата которой просрочена, в соответствии со статьей 395 ГК, а также одновременно предусмотреть обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (п. 4 ст. 488 ГК, п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998).

Так же, в интересах продавца, в договоре купле-продажи следует указывать каким образом сформирована его цена (с учетом НДС и без него), поскольку согласно п. 1 ст. 168 НК РФ при реализации товаров налогоплательщик дополнительно к цене реализуемых товаров обязан предъявить к оплате покупателю соответствующую сумму налога на добавленную стоимость.

Помимо общих положений о купле-продажи, закон специально оговаривает отдельные виды договоров купли-продажи, правовая регламентация которых предусматривает для каждого из них свои особенности (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия).

Обратите внимание! Заполняя любую форму на сайте и отправляя внесённые в неё сведения, Вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности

Источник: https://RuLawer.ru/osobennosti-dogovora-kupli-prodazhi-v-interesah-prodavca/

Составление договора купли-продажи недвижимости

Особенности составления договора купли продажи

Прежде чем купить выбранный и понравившийся вам земельный участок, дом, жилое или нежилое помещение, машиноместо или какой-либо другой объект недвижимости, то есть объект, прочно связанный с землей (или морское или воздушное судно) необходимо изучить порядок оформления сделки купли-продажи недвижимости.

Еще лучше это сделать до того, как начать какие-то реальные действия по поиску, выбору и осмотру недвижимости, когда только появилось намерение приобрести такой объект.

Согласно требованиям параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации:

  • Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
  • Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
  • Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
  • В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
  • Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
  • Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
  • Нотариальное удостоверение договора купли-продажи объекта недвижимости не требуется.

Из вышеприведенных положений гражданского законодательства становится понятно, что правильное составление и оформление договора купли-продажи объекта недвижимости чрезвычайно важны. Именно договор купли-продажи, зарегистрированный в органах государственной регистрации, является подтверждением права покупателя на соответствующий объект.

Если вы не намереваетесь внести в свой договор купли-продажи объекта недвижимости какие-то особенности, свойственные только вашему договору, то проще всего воспользоваться готовым образцом. Образец договора купли-продажи квартиры, дома, земельного участка и так далее, можно скачать на сайте Росреестра.

Полученный бланк договора купли-продажи недвижимости надо заполнить, для чего указать:

  • паспортные данные, адрес покупателя и продавца;
  • данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;
  • цену продаваемого по договору объекта недвижимости, согласованную продавцом и покупателем;
  • другие существенные условия договора купли-продажи объекта недвижимости.

Для сделок купли-продажи жилых помещений законодателем (статья 558 Гражданского кодекса РФ) установлены следующие особенности:

Cущественным уcловием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, cохраняющие в cоответствии c законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц c указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, чаcти жилого дома или квартиры подлежит гоcударственной региcтрации и cчитается заключенным c момента такой региcтрации.

В последние годы усиленно рекламируются, и становится все более популярными купля-продажа объектов недвижимости по договору ипотеки и купля-продажа недвижимости по договору долевого участия. При подготовке и заключении таких договоров надо быть особенно внимательным ко всем деталям и тонкостям документа, который предлагается вам для подписания.

Хотя для составления договора купли-продажи объекта недвижимости серьезные, фундаментальные познания в юриспруденции не требуются, но, все-таки не имея специальных знаний, самому договор купли-продажи недвижимости лучше не составлять.

Лучше, а главное надежнее для граждан, выступающих в роли продавца или покупателя, не имеющих в своем распоряжении юридических департаментов, служб, отделов воспользоваться юридической помощью профессионального адвоката.

Адвокат, кандидат юридических наук Михаил Наумович Базаров окажет вам необходимую юридическую помощь при подготовке, составлении, заключении, а если потребуется, то и при исполнении договора купли-продажи объекта недвижимости:

  • составит договор купли-продажи объекта недвижимости и акт приема-передачи объекта недвижимости;
  • проверит на соответствие требованиям законодательства, составленный вами договор;
  • проверит на соответствие требованиям законодательства договор, предложенный вам для подписания продавцом недвижимости или застройщиком;
  • составит или проверит все иные документы, необходимые для совершения сделки;
  • разъяснит положения законодательства, регулирующие куплю-продажу недвижимости.

На консультацию лучше приезжать с проектом договора купли-продажи объекта недвижимости, который вы намереваетесь подписывать, другими документами, имеющими отношение к сделке. Вы можете заранее направить адвокату, к.ю.н. М.Н. Базарову копии вышеназванных документов электронной почтой, Watsapp, Viber, Telegram или другим способом.

В случае необходимости получения дополнительной информации по интересующему вас вопросу от органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, других организаций и лиц по вашей просьбе адвокат, к.ю.н. М.Н.

Базаров может направить в соответствующую организацию адвокатский запрос – официальное обращение по входящим в компетенцию указанных органов и организаций вопросам о предоставлении справок, характеристик и иных документов, необходимых для оказания квалифицированной юридической помощи.

Органы государственной власти, органы местного самоуправления, общественные объединения и иные организации, получившие адвокатский запрос, должны дать на него ответ в письменной форме.

Воспользовавшись услугами адвоката к.ю.н. М.Н. Базарова, вы почувствуете себя уверенней и не попадетесь в сети мошенников, орудующих на рынке недвижимости.

Источник: https://advocat-bazarov.ru/stati/sostavlenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti

Как правильно составить договор купли продажи квартиры?

Особенности составления договора купли продажи

При покупке жилой недвижимости стороны сделки подписывают договор, в котором изложены все основные условия перехода прав на жилье к новому собственнику.

Составление письменного договора является необходимым условием законности сделки, а содержание документа должно соответствовать требованиям гражданского законодательства о сделках с недвижимостью.

Правила составления договора

Порядок и особенности составления договоров покупки квартиры регулируются Гражданским кодексом. В главе 27 ГК описаны общие юридические правила, применимые к заключению и исполнению договоров, а в ст. 549-558 ГК приведены особенности договоров продажи жилой недвижимости.

Сделка по покупке квартиры считается действительной, если договор заключен в письменной форме (ст. 550 ГК). Текст документа должен содержать следующие обязательные разделы:

  • данные сторон;
  • предмет соглашения;
  • описание объекта договора;
  • источник оплаты и способы расчета;
  • права и обязанности сторон;
  • обременения и права третьих лиц на квартиру;
  • сроки исполнения условий;
  • порядок разрешения спорных вопросов;
  • дополнительные условия.

В разделе «Данные сторон» приводятся полные ФИО и паспортные данные субъектов, заключающих договор. Если в сделке участвуют представители сторон, то необходимо указать их полные данные, а также сведения о нотариусе, оформившем доверенность представителям.

Предметом соглашения является передача права собственности на жилую недвижимость за оговоренную плату.

Объектом соглашения является квартира, для которой нужно указать:

  • почтовый адрес;
  • сведения обо всех прописанных лицах;
  • жилую площадь;
  • дату приобретения продавцом;
  • инвентарный номер из БТИ;
  • реквизиты технического плана;
  • сведения о сделанных перепланировках.

Типовой бланк договора можно скачать здесь.

При выборе безналичного способа расчета стороны должны указать свои полные банковские реквизиты для перечисления средств.

К обязанностям продавца относят передачу недвижимости в установленные сроки и участие в регистрации сделки, а к обязанностям покупателя относятся перечисление продавцу суммы, указанной в соглашении и принятие квартиры в собственность.

Каждая из сторон имеет право обращаться в суд для разрешения спорных вопросов и требования исполнения обязательств контрагента.

Не рекомендуется искусственно занижать цену в договоре для уменьшения величины налоговых сборов, так как возможны негативные последствия:

  • суд может посчитать сделку притворной и расторгнуть договор;
  • при расторжении договора по требованию одной из сторон покупатель сможет вернуть только сумму, указанную в договоре, а не уплаченную фактически.

Важно учесть, что если в квартире есть зарегистрированные граждане, то в договоре нужно указывать полный перечень таких лиц и их право пользоваться занимаемым жилым помещением, в противном случае договор может быть признан недействительным (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Сроки действия

Действие договора начинается с момента его подписания сторонами.

В ряде случаев стороны могут перенести дату вступления соглашения в силу на более поздний срок, добавив в текст договора соответствующий пункт.

Общий срок действия договора длится до исполнения сторонами своих обязательств в полной мере. Если плата производится наличными или банковским переводом, то действие договора заканчивается после выполнения следующих условий:

  • получения покупателем выписки из ЕГРН о зарегистрированном праве;
  • получения продавцом полной суммы денежных средств от покупателя.

Важно учесть, что при покупке квартиры в кредит срок действия договора продлевается на весь период выплат по кредиту.

Электронный договор купли-продажи

Договор может быть составлен в форме электронного документа, согласно ст. 434 ГК РФ. Составление документа в электронном виде служит для его пересылки по электронной почте на стадии согласования условий между сторонами, третьими лицами и нотариусом.

Следует помнить, что сотрудники Росреестра не принимают для регистрации электронные версии документов, так как единственная допустимая форма договора покупки квартиры – письменная (или печатная).

Предоставленный в Росреестр договор переводится в электронную форму регистрирующим право собственности сотрудником (п. 3 ст. 11 ФЗ № 218). В дальнейшем, при необходимости внести изменения в договор, такие изменения вносятся уже в электронную версию документа.

Внесение изменений и верификация соответствия электронной версии документа подписанным бумажным экземпляром, предоставленным сторонами при регистрации сделки, заверяется квалифицированной электронной подписью сотрудника Росреестра.

Изменения законодательства в 2018 году

Изменения гражданского законодательства, вступающие в силу с начала 2018 года, не затрагивают разделы, посвященные договорам и сделкам с недвижимостью.

Так как свидетельства о праве собственности не выдают с начала 2017 года, в 2018 году предъявленное продавцом бумажное свидетельство будет подтверждать факт владения квартирой более года назад, и потому информация в таком документе может не быть актуальной.

Для уменьшения рисков мошенничества покупателю следует требовать от продавца выписку из ЕГРН, полученную не ранее, чем за месяц до подписания договора покупки жилья.

Отдельные регионы с 2018 года датируют размер материнского капитала и областных субсидий на покупку квартиры для льготников.

Чтобы избежать указание недостоверного источника получения средств при покупке жилья за счет субсидий, следует проанализировать нововведения законодательства в регионе приобретения квартиры.

Заключение

Покупка квартиры является сделкой с высокой степенью риска из-за больших капиталовложений для каждой из сторон. Составление договора в соответствии с требованиями законодательства и сложившейся юридической практики поможет снизить риски возможных убытков и расторжения договора по решению суда.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/sostavit-dogovor.html

Особенности договора купли-продажи

Особенности составления договора купли продажи

Договор является консенсуальным, (может быть и реальным. Например, применительно к розничной купле-продаже, самообслуживанию в магазине), взаимным, возмездным.

Сторонами договора купли-продажи могут быть любые физические (имеется в виду гражданин, достигший 18 лет, дееспособный или обладающий неполной дееспособностью)1 и юридические лица, а также государство и муниципальные образования.

По ГК возможны договоры купли-продажи, в которых одной или двумя сторонами являются только субъекты предпринимательской деятельности (розничная купля-продажа, энергоснабжение, поставка, контрактация, и др.).

Существенным условием договора купли-продажи является условие о предмете (наименовании и количестве товара). По общему правилу, товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи, кроме изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Договор может быть заключен как на куплю-продажу товара, который имеется в наличии у продавца, так и товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера самого товара.

Зачастую стороны нечетко обозначают предмет договора, используя для его обозначения обобщенные, видовые понятия: горюче-смазочные вещества, нефтепродукты, кондитерские изделия. В подобных случаях возникает необходимость дополнительно учитывать сведения об ассортименте[1] (номенклатуре), о качестве товара[2], его комплектности[3].

Количество товара предусматривается в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении, либо в договоре устанавливается порядок определения количества товара. Например, стороны указывают, что продавец обязуется передать количество угля, которое удастся закупить за полученные от покупателя деньги по цене, которая сложится на рынке на момент закупки[4].

Если договор не позволяет определить наименование и количество товара, то договор считается незаключенным.

Для отдельных видов договора купли-продажи в сфере предпринимательства ГК устанавливает особые требования к их некоторым условиям.

Так, в договоре поставки качество товара должно соответствовать обязательным требованиям, установленным законом.

Отсюда следует, что при купле-продаже в сфере предпринимательства условие о соответствии товара обязательным требованиям технических регламентов является существенным условием договора в силу прямого указания закона (п.4 ст. 469 ГК).

Аналогичные требования предъявляются к таре и/или упаковке, если продавцом является субъект предпринимательской деятельности (п.3 ст. 481 ГК[5]).

Условие о цене также предусматривается в договоре купли-продажи. Если цена не определена, она определяется по правилам п.3 ст. 424 ГК (т.е. по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги).

Если цена не может быть определена по правилам ст. 424 ГК (например, в случае с индивидуально-определенной вещью), то она будет существенным условием договора.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», при наличии разногласий по условию о цене и недостижении сторонами соответствующего соглашения договор считается незаключенным. В этом случае цена также становится существенным условием договора купли-продажи.

В предусмотренных законом случаях применяются тарифы, расценки, ставки, устанавливаемые и регулируемые уполномоченными на то государственными органами[6].

В соответствии с п.2 ст.424 изменение цены после заключения договора не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

С учетом этого стороны обычно определяют порядок реагирования на инфляционные процессы и конъюнктурные колебания цен (например, цены устанавливаются применительно к устойчивой валюте на день платежа; предусматривается, что цены согласовываются до начала очередного месяца и т.п.).

Оплата товара должна быть максимально приближена к моменту передачи товара покупателю. Однако договором может быть предусмотрена предварительная (полная или частичная) оплата, оплата в рассрочку, оплата через определенное время после передачи товара покупателю (при продаже товара в кредит).

При продаже в кредит существенными условиями договора являются, помимо наименования и количества товара, условия о цене товара, порядке, сроках и размерах платежей.

Срок по общему правилу не является существенным условием договора купли-продажи. Однако для ряда договоров (например, для договора купли-продажи товаров в кредит) срок – существенное условие. Он может быть определен календарной датой, периодом времени, моментом востребования.

Сроки обнаружения недостатков переданного товара:

– если на товар установлен гарантийный срок, то требования по недостаткам могут предъявляться в течение гарантийного срока;

– если на комплектующие изделия установлены гарантийные сроки меньшие, чем на основное изделие, требования, связанные с недостатками комплектующего изделия, могут быть предъявлены в течение гарантийного срока на основное изделие;

– если на комплектующие изделия установлен гарантийный срок большей продолжительности, чем гарантийный срок на основное изделие, требования, связанные с недостатками комплектующего изделия, могут предъявляться независимо от истечения гарантийного срока на основное изделие;

– если гарантийный срок составляет менее двух лет, то покупатель может предъявить требования по недостаткам товара в пределах двух лет со дня передачи ему товара, если докажет, что недостатки товара возникли до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента;

– если обнаружились существенные недостатки товара, то требования по их устранению возможны и после истечения гарантийных сроков – в течение срока службы товара, а если этот срок не установлен – в течение 10 лет (при этом необходимо доказать, что недостатки товара возникли до передачи его потребителю или по причинам, возникшим до этого момента) (см. п.6 ст.19 Закона о защите прав потребителей);

– если установлен срок годности товара, то требования по его недостаткам могут быть предъявлены в течение срока годности товара;

– если гарантийный срок и срок годности не установлены, то требования по недостаткам товара могут быть предъявлены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения (ст.477 ГК).

Источник: https://studopedia.ru/9_91676_osobennosti-dogovora-kupli-prodazhi.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.